Se recomienda la informacion del siguiente Link, ante la incertidumbre y preocupacion por la falta de Juntas de Condominio:
http://comunicacioncontinua.com/hablemos-de-condominio-el-gobierno-condominial/
domingo, 5 de agosto de 2018
miércoles, 3 de junio de 2015
viernes, 24 de julio de 2009
NORMATIVA GENERAL DEL EDIFICIO
1. Proteger los bienes y las personas que se encomiendan a su cargo. Vigilar por el correcto uso y el cuidado de las instalaciones.
2. El trato hacia el público es fundamental en el trabajo de la Vigilancia, en todo momento se debe tratar con respeto y cortesía a todas las personas tanto propietarios, inquilinos y visitantes.
3. Mantener su puesto de trabajo limpio y organizado siempre. El mesón se deberá estar despejado de todo material que no sea el libro de novedad, el radio-reloj y el listado de propietarios.
4. El vigilante se deberá mantener correctamente uniformado durante todo su servicio, cuando llegue su relevo deberá esperar a que este se cambie para poder entregar la guardia, bajo ninguna circunstancia lo podrá esperar de civil.
5. No se permite fumar en el área de la recepción. Esta norma se aplica también a propietarios, por lo que se debe indicar con cortesía a las personas que fumen que no pueden hacerlo en el hall.
6. La principal función del vigilante es la de controlar la entrada de personas ajenas al edificio (por ejemplo el camión del agua, la gente de la televisión por cable, plomeros, electricistas, visitantes, familiares de propietarios, etc.) anunciándolos por el intercomunicador para solicitar autorización por parte de los propietarios antes de dejarlos pasar, una vez que sean autorizados se les debe preguntar su nombre y apellido para anotarlos en el libro de novedades colocando el apartamento al cual se dirigen, una vez que la persona salga se anotara su hora de salida en el mismo registro.
7. Está terminantemente prohibido suministrar cualquier información sobre los propietarios e inquilinos, como por ejemplo el número del apartamento en el que viven, tipo de vehículo, si se encuentran o no, etc. En caso que alguien los solicite se le pedirá su nombre y se anunciara por el intercomunicador, sin darle mayor información, en caso que no se encuentre se puede tomar nota de la persona que lo visito, pasarlo al libro e informarle a la conserje para que le lleve el recado, pero jamás darle información de ningún tipo por medidas de seguridad.
8. Las mudanzas serán realizadas en el horario establecido por el reglamento de Condominio: delunes a viernes de 8:00 a.m. a 11::30 m y de 2:00 p.m. a 06:00 p.m., sabados de 8:00am a 12:00am previa autorización de la junta de condominio. La Conserje deberá supervisar en todo momento esta operación, sin embargo la vigilancia velara por que no se deteriore la pintura, las paredes, puertas, ascensores, etc.
9. No está permitido la entrada de vendedores al edificio ni tampoco se debe aceptar recibir ningún tipo de publicidad para ser repartida en los buzones.
10. La correspondencia normal puede ser recibida por la vigilancia para ser entregada al conserje, pero bajo ningún concepto firmará entregas especiales. Se notificara a la conserje para esta recepción y en caso que no se le pueda ubicar se le indicara al mensajero que deberá volver en otra oportunidad, teniendo cuidado de tomar nota de su nombre y la compañía que manda él envío.
11. Los trabajos que se realicen dentro del edificio tales como herrería, albañilería, carpinteros, deben ser notificados por escrito a la junta especificando su tipo y duración, además de entregar una lista con nombre y número de cédula de los trabajadores para que sea autorizado su ingreso. La vigilancia también velará por que se respete el horario de trabajo (08:00 a.m. a 12:00 m y de 02:00 p.m. a 05:30 p.m.) El propietario será responsable por estos trabajadores. Cualquier novedad debe ser anotada en el libro e informada por radio a la central.
12. El personal doméstico tiene que anunciarse antes de dejarlo pasar, una vez que se autorice se procederá a anotarle su hora de entrada y posteriormente su hora de salida. Se mantendrá el respeto hacia este personal y bajo ninguna circunstancia se debe caer en un trato más allá del profesional.
13. Es responsabilidad del vigilante traer su propia comida. El conserje no prepara comidas y tampoco se le debe molestar por este concepto. Si tiene algún problema debe llamar a la central y solicitar información para resolver a través del supervisor.
14. Bajo ningún concepto se permite pedir dinero prestado a los propietarios o inquilinos, esto será motivo de destitución inmediata.
15. No está permitido sentarse el muro de la entrada, ni tampoco permanecer en las escaleras. Cuando una persona tenga que esperar por alguien como un familiar que le viene a visitar o un taxi por ejemplo, se le pedirá que para su seguridad y comodidad y como norma del condominio tome asiento en el hall.
16. Todo propietario debe tener su llave para poder entrar, el vigilante no esta autorizado a abrir la puerta a personas desconocidas que digan ser propietarios porque se expone a ser sorprendido.
17. Es deber de todos colaborar y utilizar su llave para entrar y no solicitarle al vigilante que nos abra la puerta por comodidad.
18. El baño de caballeros esta bajo la responsabilidad de la vigilancia por lo que no debe presentar ningún tipo de problemas tales como llaves rotas, piezas de baño deterioradas, etc., y su orden, limpieza será supervisada rigurosamente. La ropa y los zapatos deberán estar dentro del locker. Las luces del salón de fiesta y el baño se mantendrán apagadas de noche.
19. Los dos ascensores se mantendrán en planta después de las 23:00 para controlar el movimiento de personas dentro del edificio. De igual forma la reja de las escaleras deberá permanecer cerrada todo el tiempo.
20. Después de las 22:00 es obligación del vigilante salir al estacionamiento, tanto del sótano como de P.B. y verificar que las personas lleguen sin novedad, una vez que verifique que se bajan de su vehículo y lo cierran de debe volver a su sitio y pasarlo por el libro. (Se verificara el libro por el supervisor diurno para constatar que se cumpla esta norma.
21. Durante la guardia diurna el vigilante deberá permanecer en el área de recepción y solo se ausentara por motivos justificados, ya que no se puede dejar sola la entrada del edificio en ningún momento, solo por causas de fuerza mayor y previa autorización de la central vía radio.
22. Durante la guardia nocturna se debe avisar por radio a la central cuando lleguen vehículos y así poder dirigirse a los estacionamientos. En caso que se dirija a la terraza o necesite ir al baño también debe avisar a la central porque si el supervisor no lo encuentra en la entrada y solicita información a la central y esta no autorizo que el vigilante se moviera, perderá la guardia irrevocablemente.
23. Cuando se recibe el servicio, se debe revisar que el material este completo antes de firmar, especialmente las llaves de edificio porque una vez que se firma sé esta tomando la toda la responsabilidad del servicio.
24. El libro de novedades es pieza fundamental del trabajo, no se debe rayar ni deteriorar. Las páginas del libro están foliadas y por lo tanto no se deben arrancar, es deber del vigilante revisar su libro antes de firmar, para así evitar problemas.
25. Si por alguna razón un propietario le llama la atención, no discuta con la persona y llame de inmediato a la central o a cualquiera de los miembros de la Junta de Condominio para dar la información detallada de la novedad y que un representante de la compañía o de la Junta se dirija al sitio y se encargue de la situación.
26. El área destinada para el disfrute de los propietarios e inquilinos es la terraza del edificio. Esta prohibido a los hijos de los propietarios jugar en los pasillos del edificio, el hall de entrada, estacionamientos, jardines, salón de fiesta, escaleras y la entrada. Es deber de los vigilantes indicarles que deben retirarse a la terraza, en caso omiso deberá pasarlos al libro de novedades.
27. El cuarto de Electricidad es un área restringida, por esta razón se debe tomar nota en el registro cuidadosamente de las personas que pidan entrar a él, en caso de propietarios deben estar acompañados de la conserje, y cuando sean técnicos de ELEVAL se les solicitará su identificación y se anotara en el control.
28. No se debe permitir el estacionarse ni en las rampas ni en la salida dé los estacionamientos porque se obstaculiza la circulación de los vehículos.
29. Cuando una persona quede atrapada en el ascensor se debe avisar de inmediato al conserje, en caso que no se consiga, a los miembros de la junta, utilizar el dispositivo de metal dispuesto para abrir las puertas.
30. En caso que cualquier persona ocasione un daño al edificio, la Vigilancia deberá inmediatamente tomar nota de los datos del responsable, asentarlo en el libro y transmitir la información a la central quien le girará instrucciones al respecto.
jueves, 16 de julio de 2009
Ley de Propiedad Horizontal
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Gaceta Oficial N° 3241 Extraordinario de fecha 18 de Agosto de 1983
EL CONGRESO DE LA REPUBLICA DE VENEZUELA
Decreta: la siguiente,
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Gaceta Oficial N° 3241 Extraordinario de fecha 18 de Agosto de 1983
EL CONGRESO DE LA REPUBLICA DE VENEZUELA
Decreta: la siguiente,
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
TITULO PRELIMINAR
Disposiciones Generales
Artículo 1°.
Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley y, en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil.A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso o más de uno.
TITULO PRIMERO
De los apartamentos y de las cosas comunes
Artículo 2°. Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior podrán enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos por causa de muerte. En caso de enajenación de un apartamento o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de preferencia.
Artículo 3°. El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido alas siguientes normas:
a. Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local;
b. Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder;
c. Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios.
d. Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores;
e. Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo;
f. No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública.
g. No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.
Artículo 4°. El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración o modificación alguna y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al Administrador.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración o modificación alguna y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al Administrador.
Artículo 5°. Son cosas comunes a todos los apartamentos:
a. La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción;
b. Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;
c. Las azoteas, patios o jardines.
Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste;
d. Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos;
e. Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;
f. Los locales y obras de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes;
g. Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;
h. Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común;
i. Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.
j. Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;
k. Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
l. Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes.
a. La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción;
b. Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;
c. Las azoteas, patios o jardines.
Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste;
d. Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos;
e. Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;
f. Los locales y obras de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes;
g. Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;
h. Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común;
i. Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.
j. Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;
k. Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
l. Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes.
Artículo 6°. Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerarán comprendidos en cualquiera de los actos a que se refiere el artículo 2°.
Artículo 7°. A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Artículo 8°. Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con esta Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o locales. No podrán acordarse la división de las mismas sino en los casos en que lo autorice la presente Ley o la Asamblea de los Copropietarios por el voto de las dos terceras (2/3) partes de sus miembros, y en este último caso siempre y cuando se obtengan los permisos de las Autoridades competentes.
Artículo 9°. Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco por ciento (75 %) de los propietarios.
Tales mejoras podrán ser suspendidas por autoridad judicial, a solicitud de uno o más propietarios, por los motivos siguientes:
a. Cuando fuesen contrarias a la Ley o al documento de condominio;
b. Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del inmueble;
c. Cuando su costo no esté debidamente justificado;
d. Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio;
e. Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios. Las reclamaciones serán formuladas ante los Tribunales competentes, siguiéndose el procedimiento correspondiente al interdicto de obra nueva.
Tales mejoras podrán ser suspendidas por autoridad judicial, a solicitud de uno o más propietarios, por los motivos siguientes:
a. Cuando fuesen contrarias a la Ley o al documento de condominio;
b. Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del inmueble;
c. Cuando su costo no esté debidamente justificado;
d. Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio;
e. Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios. Las reclamaciones serán formuladas ante los Tribunales competentes, siguiéndose el procedimiento correspondiente al interdicto de obra nueva.
Artículo 10. Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios, siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades competentes.
Artículo 11. Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso:
a. Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;
b. Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75 %) por lo menos, de los propietarios;
c. Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
a. Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;
b. Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75 %) por lo menos, de los propietarios;
c. Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
Artículo 12. Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 72, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.
El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.
Artículo 13. La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.
Artículo 14. Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.
Artículo 15. Los créditos a que se refiere el artículo anterior gozarán de privilegio sobre todos los bienes muebles del deudor, el cual se preferirá el privilegio especial indicado en el Ordinal 4° del artículo 1.871 del Código Civil; pero se pospondrá a los demás privilegios generales y especiales establecidos en el mismo Código.
Se aplicará a estos créditos los dispuesto en el artículo 1.876 del Código Civil.
Se aplicará a estos créditos los dispuesto en el artículo 1.876 del Código Civil.
Artículo 16. En caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo que represente, por lo menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de los propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en que tenga participación. Igual derecho corresponderá a cualquier propietario si el edificio amenaza ruina en las proporciones dichas.
Sin embargo, cuando hubiere un número de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las 3/4 partes del valor del inmueble, éstos tendrán derecho a adquirir a justa regulación de expertos, la parte o partes de los propietarios minoritarios que retirasen su voluntad de realizar la división del mismo inmueble.
Sin embargo, cuando hubiere un número de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de las 3/4 partes del valor del inmueble, éstos tendrán derecho a adquirir a justa regulación de expertos, la parte o partes de los propietarios minoritarios que retirasen su voluntad de realizar la división del mismo inmueble.
Artículo 17. Si la destrucción o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las proporciones indicadas en el artículo anterior, los propietarios decidirán acerca de la reconstrucción de las cosas comunes. Si ésta fuere acordada, los gastos correspondientes serán considerados como comunes.
TITULO SEGUNDO
De la Administración
De la Administración
Artículo 18. La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.
La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75 %) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
a. Convocaren caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c. Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e. Velar por el conecto manejo de los fondos por parte del Administrador;
La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75 %) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
a. Convocaren caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c. Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e. Velar por el conecto manejo de los fondos por parte del Administrador;
Artículo 19. La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador para un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por periodos iguales. A falta de designación oportuna del administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios.
En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato.
El Administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artículo 38.
El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio.
En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato.
El Administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artículo 38.
El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio.
Artículo 20. Corresponde al Administrador:
a. Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b. Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;
f. Llevarla contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g. Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único. La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.
a. Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b. Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e. Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;
f. Llevarla contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g. Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único. La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar.
Artículo 21. El administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las justificaciones pertinentes.
Artículo 22. Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.
Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.
Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.
Artículo 23. Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen podo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del artículo 7°, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.
El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.
El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.
Artículo 24. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.
La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.
La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.
Artículo 25. Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de asamblea.
Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.
El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento en el Código del Procedimiento Civil para los juicios breves.
Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.
El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento en el Código del Procedimiento Civil para los juicios breves.
TITULO TERCERO
Del Documento de Condominio
Del Documento de Condominio
Artículo 26. Antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subaltema del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el Artículo 1.926 del Código Civil.
Se acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de propietarios, y versará sobre las siguientes materias:
1. Atribuciones de la Junta de Condominio y del administrador;
2. Garantía que debe prestar el administrador para responder de su gestión;
3. Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;
4. Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;
5. Normas para el mejor funcionamiento del régimen.
Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.
Todas las especificaciones mencionadas en este Artículo, se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.
Parágrafo Único. Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciera en el Documento de Condominio no se considerará válida.
Se acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de propietarios, y versará sobre las siguientes materias:
1. Atribuciones de la Junta de Condominio y del administrador;
2. Garantía que debe prestar el administrador para responder de su gestión;
3. Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;
4. Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;
5. Normas para el mejor funcionamiento del régimen.
Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.
Todas las especificaciones mencionadas en este Artículo, se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.
Parágrafo Único. Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciera en el Documento de Condominio no se considerará válida.
Artículo 27. Si el inmueble estuviere hipotecado no se protocolizará el Documento de Condominio, a menos que conste en forma auténtica el consentimiento del acreedor hipotecario.
Artículo 28. En el documento constitutivo de la hipoteca sobre inmueble destinado a ser enajenado por apartamentos debe indicarse tal destinación y hacer mención expresa de los datos de registro del Documento de Condominio.
Artículo 29. Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación.
Artículo 30. Las disposiciones del Documento de Condominio y sus modificaciones producirán efectos incluso frente a los causahabientes de los otorgantes por cualquier título.
TITULO CUARTO
De las enajenaciones
De las enajenaciones
Artículo 31. Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 59 de esta Ley que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el correspondiente documento de condominio.
Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que se haya lugar.
Cualquier operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que se haya lugar.
Artículo 32. No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio establecido en el artículo 26.
No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.
No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.
Artículo 33. Los títulos a que se refiere el artículo anterior deberán contener:
a. Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio;
b. La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c. El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.
a. Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio;
b. La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
c. El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.
Artículo 34. El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación. La misma sanción civil acarreará la estipulación de que el adquirente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable antes de la protocolización del correspondiente título.
Parágrafo Único. Sin embargo se podrá recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podrá obligar por letras de cambio u otras documentos negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación, y aun cuando el inmueble esté hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos siguientes:
a. Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiarla construcción;
b. Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos;
c. Que el propietario del inmueble, en los términos que establezca el documento, constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de las cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.
En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1.263 del Código Civil, éstas no podrán exceder del porcentaje del precio del apartamento objeto de la negociación que fija el Reglamento, y siempre que de cumplimiento a lo establecido en los literales anteriores. El propietario debe fijar un plazo para cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo vendido;
d. Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.
Parágrafo Único. Sin embargo se podrá recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podrá obligar por letras de cambio u otras documentos negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación, y aun cuando el inmueble esté hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos siguientes:
a. Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiarla construcción;
b. Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos;
c. Que el propietario del inmueble, en los términos que establezca el documento, constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de las cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.
En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1.263 del Código Civil, éstas no podrán exceder del porcentaje del precio del apartamento objeto de la negociación que fija el Reglamento, y siempre que de cumplimiento a lo establecido en los literales anteriores. El propietario debe fijar un plazo para cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo vendido;
d. Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.
Artículo 35. En los contratos de venta de apartamentos cuyos precios haya de pagarse mediante cuotas, no podrá estipularse que la falta de pago de una o más cuotas dé lugar a la resolución del contrato o a la pérdida del beneficio del término que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas, sino después de transcurrido cuarenta y cinco (45) días que se contarán a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.
Artículo 36. Resuelto el contrato de venta de apartamentos a plazo por cualquier causa que sea, el vendedor tiene derecho a una justa compensación por el uso del apartamento, equivalente al monto del interés legal sobre el precio fijado por las partes en el contrato resuelto, además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a titulo de indemnización, el Juez según las circunstancias podrá reducir la indemnización convenida si el comprador ha pagado ya más de una cuarta parte del precio total del apartamento.
Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a titulo de indemnización, el Juez según las circunstancias podrá reducir la indemnización convenida si el comprador ha pagado ya más de una cuarta parte del precio total del apartamento.
Artículo 37. Las disposiciones anteriores se aplicarán sin perjuicio de la denominación que las partes dan al contrato, así como también a las promesas de venta y a los arrendamientos con opción de compra.
Artículo 38. La enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecario produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento de acuerdo con el artículo 72.
A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquirente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que deben hacer el adquirente, el enajenante, como los que deben hacer el acreedor hipotecario se harán por intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en contrario.
A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquirente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos negociables. Tanto los pagos que deben hacer el adquirente, el enajenante, como los que deben hacer el acreedor hipotecario se harán por intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en contrario.
TITULO QUINTO
De las Sanciones
De las Sanciones
Artículo 39. El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento (75%) de la comunidad.
Artículo 40. El proyectista o, en su defecto el profesional que hubiere conformado falsamente los planos a que se refiere el artículo 26 de esta Ley, será sancionado con prisión de seis (6) a dieciocho (18) meses si actuó con culpa y de dieciocho (18) meses a tres (3) años si lo hizo con dolo.
Artículo 41. El deudor hipotecario que contravenga lo dispuesto en el artículo 27 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses a instancia del acreedor hipotecario y en la mima pena incurrirá si contraviniese lo dispuesto en el artículo 28 de la esta Ley.
Artículo 42. E1 Registrador Subalterno que protocolice el Documento de Condominio a que se refiere el artículo 26 de esta Ley, sin que haya dado cumplimiento a los requisitos allí exigidos, se le impondrá una multa hasta de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) con arreglo a lo previsto en la Ley de Registro Público. En caso de reincidencia será destituido del cargo. En la misma sanción incurrirá si al protocolizar el documento constitutivo de hipoteca no se ha cumplido con lo dispuesto en uno cualquiera de los artículos 17 y 26 de esta Ley.
Artículo 43. E1 Registrador Subalterno, Juez o Notario que no cumpla con lo dispuesto en el artículo 31 de la presente ley será objeto de una multa de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) a cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) con arreglo a lo previsto en la Ley de Registro Público.
Artículo 44. El enajenante que reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento a que se refiere el artículo 34 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses, a instancia del adquirente. La misma sanción se aplicará al enajenante en el caso de recepción del pago en letra de cambio u otro documento negociable por el cual se haya obligado al adquiriente frete al enajenante o a un tercero en razón de la enajenación siempre que dicho pago ocurra antes del respectivo otorgamiento, o sin haber observado el cumplimiento de cualquiera de los requisitos establecidos en el Parágrafo Único del artículo 34.
Artículo 45. El propietario del edificio que hubiere efectuado alguno de los negocios no permitidos por el artículo 31 de esta Ley, será castigado con prisión de seis (6) a veinticuatro (24) meses.
Artículo 46. En caso de que el vendedor o deudor hipotecario sea una persona jurídica, las sanciones penales previstas en los artículos 41, 44 y 45 recaerán sobre sus administradores responsables.
Artículo 47. Quien tuviere interés en ellos, podrá denunciar por ante la Superintendencia de Protección al Consumidor o a la respectiva Ingeniería Municipal cualquier alteración, cambio o modificación en el edificio, efectuado por el vendedor o su representante, con el fin de que el organismo correspondiente tome las providencias necesarias y ordene restablecer la situación al estado que determine el documento de condominio. Comprobada que sea la infracción cometida, además del restablecimiento de la situación al estado anterior, el infractor o infractores será sancionados por el organismo antes mencionado, con multa que oscilará entre diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00) según la gravedad de las faltas y sin perjuicio de las sanciones civiles y penales a que haya lugar.
En los casos contemplados por este artículo, la Superintendencia de Protección al Consumidor o la Ingeniería Municipal podrá proceder de oficio cuando se tuviere conocimiento del hecho cometido.
La investigación e introducción del expediente, en todo caso se hará conforme al procedimiento administrativo previsto en el Capítulo II del Título V de la Ley de Protección al Consumidor.
Comprobada que sea la infracción cometida, si el infractor o infractores se negaren a restablecer la situación al estado anterior que determina el documento de condominio, en el transcurso de los treinta (30) días continuos siguientes, la Superintendencia de Protección al Consumidor o la Ingeniería Municipal podrán ejecutar la orden por sí mismos, trasladando los gastos de tal ejecución al infractor o infractores, teniendo la planilla de liquidación de los gastos ocasionados fuerza de título ejecutivo.
En los casos contemplados por este artículo, la Superintendencia de Protección al Consumidor o la Ingeniería Municipal podrá proceder de oficio cuando se tuviere conocimiento del hecho cometido.
La investigación e introducción del expediente, en todo caso se hará conforme al procedimiento administrativo previsto en el Capítulo II del Título V de la Ley de Protección al Consumidor.
Comprobada que sea la infracción cometida, si el infractor o infractores se negaren a restablecer la situación al estado anterior que determina el documento de condominio, en el transcurso de los treinta (30) días continuos siguientes, la Superintendencia de Protección al Consumidor o la Ingeniería Municipal podrán ejecutar la orden por sí mismos, trasladando los gastos de tal ejecución al infractor o infractores, teniendo la planilla de liquidación de los gastos ocasionados fuerza de título ejecutivo.
TITULO SEXTO
Disposiciones Finales
Disposiciones Finales
Artículo 48. A los efectos de esta Ley, la responsabilidad del Arquitecto y del Empresario, prevista en el artículo 1.637 del Código Civil, es de orden público.
Artículo 49. Las operaciones de venta en propiedad horizontal que efectúe el Instituto Nacional de la Vivienda se regirán por lo que determine su propia Ley y su reglamento.
Artículo 50. Se deroga la Ley de Propiedad Horizontal de fecha 15 de septiembre de 1958, reformada con fecha 26 de septiembre de 1978.
Dada, firmada y sellada, en el Palacio Federal Legislativo, en Caracas, a los cuatro días del mes de agosto de mil novecientos ochenta y tres. Año 173° de la Independencia y 124° de la Federación.
Palacio de Miraflores, en Caracas, a los diecisiete días del mes de agosto de mil novecientos ochenta y tres. Año 173° de la Independencia, l24° de la Federación y Bicentenario del Natalicio del Libertador Simón Bolívar.
Cúmplase
(L.S.)
LUIS HERRERA CAMPINS
Dada, firmada y sellada, en el Palacio Federal Legislativo, en Caracas, a los cuatro días del mes de agosto de mil novecientos ochenta y tres. Año 173° de la Independencia y 124° de la Federación.
Palacio de Miraflores, en Caracas, a los diecisiete días del mes de agosto de mil novecientos ochenta y tres. Año 173° de la Independencia, l24° de la Federación y Bicentenario del Natalicio del Libertador Simón Bolívar.
Cúmplase
(L.S.)
LUIS HERRERA CAMPINS
sábado, 4 de julio de 2009
NORMAS Y PROCEDIMIENTOS PARA EL ALQUILER DEL SALON DE FIESTAS, REPARACIONES Y MUDANZAS.
NORMAS Y PROCEDIMIENTOS PARA:
EL ALQUILER DEL SALON DE FIESTAS, REPARACIONES Y MUDANZAS.
ALQUILER DEL SALON FIESTAS:Según Acta fecha 03 de Julio 2008 aprobada por la Junta de Condominio del periodo 2008 -2009, se estableció que el monto por concepto de Alquiler es de Bs. 150,00; el mismo no incluye limpieza ni será reembolsable. De la misma forma quedo asentado que se deberá entregar una carta con la solicitud a la Junta de Condominio con 30 días de anticipación y el solicitante deberá estar al día con las cuotas del Condominio. (Monto Actual de Alquiler: Bs.: 350,00)
Procedimiento:
La Junta de Condominio devolverá carta firmada en señal aprobación, una vez verificada la disponibilidad del Salón y Solvencia del Co-propietario, el solicitante deberá comunicarse con el Administrador a fin de cancelar el monto establecido (Depósito en efectivo o Transferencia).
EL ALQUILER DEL SALON DE FIESTAS, REPARACIONES Y MUDANZAS.
ALQUILER DEL SALON FIESTAS:Según Acta fecha 03 de Julio 2008 aprobada por la Junta de Condominio del periodo 2008 -2009, se estableció que el monto por concepto de Alquiler es de Bs. 150,00; el mismo no incluye limpieza ni será reembolsable. De la misma forma quedo asentado que se deberá entregar una carta con la solicitud a la Junta de Condominio con 30 días de anticipación y el solicitante deberá estar al día con las cuotas del Condominio. (Monto Actual de Alquiler: Bs.: 350,00)
Procedimiento:
La Junta de Condominio devolverá carta firmada en señal aprobación, una vez verificada la disponibilidad del Salón y Solvencia del Co-propietario, el solicitante deberá comunicarse con el Administrador a fin de cancelar el monto establecido (Depósito en efectivo o Transferencia).
REPARACIONES EN APARTAMENTOS
Procedimiento:
Cuando tenga la necesidad de realizar reparaciones mayores en su apartamento de: herrería, carpintería, albañilería, plomeria o remodelaciones, deberá notificarlo por escrito a la Administradora o Junta de Condominio, en la notificación indicará el tiempo que usted estima se lleven las reparaciones, asi como un listado con nombre y cédula del personal u obreros que realizaran los trabajos. El propietario será el responsable por el comportamiento de los mismos, dentro de las instalaciones del edificio.
El horario para estos trabajos será estrictamente de lunes a viernes de: 08:00 a.m. a 12:00 m y de 02:00 p.m. a 05:30 p.m.
MUDANZAS:Según Acta de fecha 18 de Noviembre 2008 aprobada por la Junta de Condominio para el periodo 2008-2009, se estableció que el monto por concepto de Depósito será de: Bs. 300,00; el mismo se destinará para cubrir posibles daños ocasionados en las áreas comunes del edificio y será reembolsable. De la misma forma quedo fijado el horario de mudanza: De lunes a viernes de 8:00 am a 11:30 am y de 2:00 pm a 5:00 pm, sábados de 8:00 am a 12:00 m. Es requisito indispensable que el solicitante esté solvente con las cuotas del Condominio.
Procedimiento:
El propietario o inquilino coordinara con el Conserje o el personal de mantenimiento, la disponibilidad del día para la mudanza. El mismo deberá llenar un formato preestablecido, el cual solicitará en la Vigilancia, Conserjería o al personal de mantenimiento, donde asentará nombre de Propietario o inquilino, No. de apartamento, personal encargado de la mudanza, a su vez se deberá anexar a dicho formato la solvencia del Condominio (emitida por la Administradora) y copia del Deposito por Bs.: 300,00; a nombre de Condominio Residencias Alfa, en la cuenta de Banesco indicada por la Administradora, podrá tambien emitir cheque a nombre de Condominio Residencias Alfa. Cualquier tipo de Mudanza se realizará por el Nivel sótano, bajo la supervisión del conserje, vigilante o personal de mantenimiento.
Observación:
Estas normas y procedimientos están sujetas a revisión y modificación cuando cualquier Co- propietario así lo solicite.
Dirección Administradora Visor, C.A.:
MUDANZAS:Según Acta de fecha 18 de Noviembre 2008 aprobada por la Junta de Condominio para el periodo 2008-2009, se estableció que el monto por concepto de Depósito será de: Bs. 300,00; el mismo se destinará para cubrir posibles daños ocasionados en las áreas comunes del edificio y será reembolsable. De la misma forma quedo fijado el horario de mudanza: De lunes a viernes de 8:00 am a 11:30 am y de 2:00 pm a 5:00 pm, sábados de 8:00 am a 12:00 m. Es requisito indispensable que el solicitante esté solvente con las cuotas del Condominio.
Procedimiento:
El propietario o inquilino coordinara con el Conserje o el personal de mantenimiento, la disponibilidad del día para la mudanza. El mismo deberá llenar un formato preestablecido, el cual solicitará en la Vigilancia, Conserjería o al personal de mantenimiento, donde asentará nombre de Propietario o inquilino, No. de apartamento, personal encargado de la mudanza, a su vez se deberá anexar a dicho formato la solvencia del Condominio (emitida por la Administradora) y copia del Deposito por Bs.: 300,00; a nombre de Condominio Residencias Alfa, en la cuenta de Banesco indicada por la Administradora, podrá tambien emitir cheque a nombre de Condominio Residencias Alfa. Cualquier tipo de Mudanza se realizará por el Nivel sótano, bajo la supervisión del conserje, vigilante o personal de mantenimiento.
Observación:
Estas normas y procedimientos están sujetas a revisión y modificación cuando cualquier Co- propietario así lo solicite.
Dirección Administradora Visor, C.A.:
REGLAMENTO DE CONDOMINIO
REGLAMENTO DE CONDOMINIO
En ejecución de lo previsto en el Artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se establece el siguiente "Reglamento de Condominio del Edificio Residencias ALFA”
PRIMERO:
DE LA JUNTA DE CONDOMINIO:
a. La Junta de Condominio estará integrada por tres (3) copropietarios y tres (3) suplentes, que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios, sus integrantes durarán un (1) año en el ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.
b. En caso de ausencia del copropietario que haya sido designado como Presidente, la Junta designará igualmente de su seno, a aquel de sus miembros principales que desempeñará las funciones de Presidente mientras dure su ausencia.
SEGUNDO:
ATRIBUCIONES DE LA JUNTA DE CONDOMINIO Y DEL ADMINISTRADOR:
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal y en todo caso, tendrá las siguientes:
1. Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios.
2. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador.
3. Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo.
4. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria.
5. Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.
TERCERO:
Atribuciones del Presidente
La Junta de Condominio actuará por órgano de su Presidente o de aquél de los miembros de la Junta de Condominio que haga sus veces y cumplirá con las funciones que le señala la Ley, La Junta de Condominio y este Reglamento y además, cumplirá con las siguientes funciones:
1. Presidir la reunión de la Junta de Condominio y actuar como Director de debates de la Asamblea de Copropietarios.
2. Firmar todas las actas, documentos, recibos, correspondencias o contratos que emanen de cualquier determinación tomada por la Asamblea de Copropietarios o de la Junta de Condominio.
3. Preparar el orden del día para las reuniones de la Asamblea de Copropietarios y la Junta de Condominio.
4. Firmar las convocatorias para las Asambleas de Condominio y las reuniones de la Junta de Condominio.
CUARTO:
Atribuciones del Administrador
El Administrador podrá ser una persona natural o jurídica, la cual, será designada por la Asamblea de Copropietarios, por mayoría de votos, por un período de un (1) año sin perjuicio de revocarlo en cualquier momento o reelegirlo por períodos iguales.
Corresponde al Administrador:
1. Cuidar y vigilar las cosas comunes.
2. Realizar o hacer que se realicen los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes.
3. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su Reglamento y de los acuerdos de los propietarios.
4. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad, recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes, los propietarios por mayoría podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución.
5. Ejercer en juicio la representación de los propietarios, en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien, o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el libro de Actas de la Junta de Condominio.
6. Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos.
7. Llevar los libros de Asamblea de Propietarios, Actas de Junta de Condominio y libro Diario de la Contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito, en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
8. Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este particular por parte del Administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar. En todo caso, la responsabilidad del Administrador se rige por las normas del mandato.
QUINTO:
GARANTIA QUE DEBE PRESTAR EL ADMINISTRADOR, PARA RESPONDER DE SU GESTION.
La Junta de Condominio determinará cuál es la garantía que debe prestar el Administrador para responder de su gestión.
SEXTO:
NORMAS DE CONVIVENCIA ENTRE PROPIETARIOS Y USO DE LAS COSAS COMUNES DEL EDIFICIO Y DE LAS PRIVATIVAS DE CADA UNA DE LAS UNIDADES SUSCEPTIBLES DE APROPIACION INDIVIDUAL, QUE INTEGRAN EL INMUEBLE.
a. PRINCIPIOS GENERALES:
Se consideran de uso común, todas aquellas porciones, servicios, instalaciones y cuanto en el edificio se encuentre, que no esté expresamente determinado como formando parte de cualesquiera de las unidades susceptibles de aprobación individual que lo integran.
b. DERECHOS SOBRE LAS COSAS COMUNES:
Los derechos que a cada uno de los propietarios corresponde sobre las cosas comunes, son inherentes a su propiedad e inseparable de ella y en consecuencia, todo acto jurídico que tuviere por objetoa cualesquiera de las unidades susceptibles de apropiación individual que integran el edificio, abarcará, en la proporción respectiva, los derechos que a las mismas correspondan en las cosas comunes.
c. DE LAS COSAS DE USO PRIVATIVO DE CADA UNA DE LAS UNIDADES SUSCEPTIBLES DE APROPIACION INDIVIDUAL QUE INTEGRAN EL INMUEBLE.
La propiedad de cada unidad susceptible de apropiación individual comprende su uso, goce y disfrute dentro de las limitaciones establecidas por el Documento de Condominio, este Reglamento y la Ley.
d.DE LAS COSAS PROPIAS DE CADA UNIDAD SUSCEPTIBLE DE APROPIAC1ON INDIVIDUAL QUE INTEGRAN EL INMUEBLE.
A cada unidad susceptible de apropiación individual, corresponde al espacio existente entre el piso respectivo, el techo correspondiente y las paredes que lo delimitan. Queda entendido que, con respecto a las paredes que delimitan a cada una de dichas unidades, ya fuere respecto a bienes comunes o a otras unidades, la propiedad de tal unidad llega solamente hasta la mitad de grosor de la pared respectiva y que en cuanto al techo y al piso correspondiente, la propiedad de cada unidad abarca únicamente el acabado respectivo sin afectar la placa. La propiedad de cada unidad susceptible de apropiación individual comprende además, todo aquello que forme parte permanente de la misma y que no esté considerado como integrante de las porciones comunes del Edificio.
e. DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES EN EL USO DE LAS COSAS COMUNES Y DE LAS COSAS PROPIAS DE CADA UNA DE LAS UNIDADES SUSCEPTIBLES DE APROPIACION INDIVIDUAL, QUE INTEGRAN EL INMUEBLE.
Ninguna persona, sea cual fuere el derecho del cual sea titular sobre una determinada unidad susceptible de apropiación individual, podrá pretender el ejercicio de ningún derecho que pueda afectar el beneficio común derivado del régimen de propiedad horizontal; en consecuencia, se aclara expresamente que, no será aplicable a este régimen la facultad de abandonar derechos determinados en el Artículo 762 del Código Civil para los comuneros,-ni tampoco el cálculo de duración de la comunidad, establecido -en el Artículo 768 ejusdem, ni podrá pretender por nadie ejercer el derecho a retracto acordado por el Artículo 1546 del mismo Código Civil.
f. LIMITACIONES EN EL USO DE LAS COSAS COMUNES.
Las cosas y bienes comunes, no podrán ser utilizadas sino para el fin ordinario al cual están destinadas y dentro de las limitaciones derivadas del régimen de propiedad horizontal o del beneficio de la comunidad de propietarios y sin perjuicios del uso legítimo que de tales cosas puedan hacer las demás personas que a ello tengan derecho. En particular se establece que, los ascensores que llegan a los halls de entrada de cada piso, no podrán ser utilizados salvo lo dispuesto en la letra siguiente para mudanzas, transporte de muebles y fines similares.
g. MODIFICACIONES A LAS COSAS COMUNES.
Las cosas comunes no podrán ser modificadas sin acuerdo previo de la Asamblea de Propietarios. Esta situación no impide que, en casos de emergencia, el Administrador pueda ordenar que fueren ejecutadas las reparaciones de urgencia que requieran cualesquiera de las cosas comunes.
SEPTIMO:
INSTALACIONES EN EL EDIFICIO DE REJAS, TOLDOS, APARATOS DE AIRE ACONDICIONADO Y DEMAS ACCESORIOS QUE NO AFECTEN LA ESTRUCTURA, DISTRIBUCIÓN Y CONDICIONES SANITARIAS DEL INMUEBLE.
1. PRINCIPIO GENERAL:
Cada propietario puede usar de sus cosas propias y disponer de ellas, sin más limitaciones que las derivadas del documento de condominio, este Reglamento y la Ley.
2. FUSION DE VARIAS UNIDADES SUSCEPTIBLES DE APROPIACION INDIVIDUAL Y ESTABLECIMIENTO DE COMUNICACIÓN ENTRE LAS MISMAS.
Los propietarios de dos o más unidades susceptibles de apropiación individual contiguas, puedan establecer entre ellas cualquier tipo de comunicación; igualmente, los propietarios de dos de dichas unidades contiguas, pueden convenir en fundirlas en una sola propiedad siempre y cuando fuese físicamente posible, lo pacten en documento protocolizado y den aviso previo de dicho pacto a la comunidad.
3. MODIFICACIONES EXTERIORES DE CADA UNIDAD SUSCEPTIBLES DE APROPIACION INDIVIDUAL QUE INTEGRAN EL INMUEBLE.
Está prohibido, modificar los elementos de su propiedad que sean visibles desde la vía pública y desde las partes comunes del interior del Edificio; en consecuencia, no podrán introducir modificaciones, ni alteraciones en las ventanas ni en las paredes que dan al exterior, sino conservando los cimientos generales arquitectónicos del conjunto del inmueble. Tampoco podrán alterarse el color de la pintura de ventanas, ni de ninguna porción interna que sea aplicable desde afuera.
4. INSTALACIONES DE AIRE ACONDICIONADO.
En aquellas porciones de las unidades susceptibles de apropiación individual que den a las fachadas del edificio, no podrán instalarse aparatos de aire acondicionado, sino en forma tal que los aparatos y las instalaciones respectivas no sobresalgan de las fachadas y en todo caso, deberá procederse en la forma que menos afecte a la estética general del edificio, a cuyo fin, los propietarios atenderán necesariamente las indicaciones del Administrador.
5. REPARACIONES Y MANTENIMIENTO INTERIOR.
Será por cuenta de cada propietario, el mantenimiento y reparación del interior de su propiedad en la forma que a bien tenga.
6. DEL USO DE LOS INSTRUMENTOS MUSICALES Y ACTIVIDADES SIMILARES.
Las actividades como el canto, el uso de instrumentos musicales o de aparatos de radio y televisión o de sistemas similares, estarán limitados por el interés común y por lo tanto, la Asamblea de Propietarios o el Administrador del Edificio determinarán tanto las normas generales en cuanto al horario, como normas especiales cuando las circunstancias así lo aconsejen.
7. PROHIBICIONES DE SEGURIDAD.
Ni en las diversas unidades vendibles, ni en las zonas de uso común, podrán almacenarse ni guardarse sistemas ni objetos explosivos o que produzcan olores o emanaciones perjudiciales o molestas, para la salud y tranquilidad de los ocupantes del edificio. A tal efecto, los conductores y depósitos de basura y combustible de uso doméstico, están sujetos a las normas de seguridad e higiene que determine el Administrador o la autoridad competente.
8. PROHIBICIONES ESTÉTICAS.
No podrán tenderse ni exhibirse objetos en sitios o en forma tal, que haga posible su observación desde el exterior del Edificio o desde las otras unidades vendibles.
9. ACCESO DE INSPECCION.
Cada propietario deberá dar libre acceso a su propiedad, ocupada o no para permitir examinar el estado de instalaciones comunes o de realizar inspecciones, reparaciones o reformas en instalaciones o bienes de la comunidad.
OCTAVO:
NORMAS PARA EL MEJOR FUNCIONAMIENTO DEL REGIMEN.
a. PRINCIPIO GENERAL.
El propietario de cada unidad susceptible de apropiación individual, responderá ante la comunidad de propietarios y ante terceros, de todo daño o perjuicio que ocasione quien fuere ocupante por cualquier título de la respectiva unidad susceptible de apropiación individual. Esta responsabilidad es solidaria con la de quien ocasione directamente el daño y no excluye la de éste.
b. DE LAS RESPONSABILIDADES ESPECIALES.
1. El propietario de cada unidad susceptible de apropiación individual responde ante la comunidad y ante terceros por daños causados a las cosas comunes por mal o indebido uso de ellas, tanto por parte del mismo propietario, como por miembros del personal que de él dependa o trabaje por su cuenta y encargo. Esta responsabilidad es solidaria con la que corresponde al autor del daño y no excluye la de éste.
2. El propietario de cada unidad susceptible de apropiación individual responde ante la comunidad y ante terceros, de los daños que ocasione por negligencia, dolo o inobservancia de normas legales o técnicas en los trabajos de conservación, reparación y mantenimiento de su propiedad. Esta responsabilidad es solidaria con la que corresponde al autor del daño y no excluye la de éste.
3. El propietario de cada unidad susceptible de apropiación individual, responde ante la comunidad en modo especial, de los daños y perjuicios que puedan ocasionarse por la entrada indebida de personas al edificio, a causa de negligencia, imprudencia o dolo en el manejo de los sistemas de seguridad interna que fueren imputables tanto al propietario personalmente, como a las personas de su familia, dependencia o amistad que estén en el edificio. La cesión de uso de una unidad susceptible de apropiación individual, no libera al propietario de la responsabilidad a que este número se refiere.
c. DE LOS SERVICIOS DE LOS ESTACIONAMIENTOS.
Tal como se describe en el documento de condominio, existen en el edificio, zonas para el estacionamiento de vehículos de motor, con las determinaciones que en dicha descripción se ha formulado. Estos puestos de estacionamiento serán asignados en propiedad a los adquirientes de las unidades vendibles que integran el edificio en la forma prevista por el documento de Condominio. Cada puesto de estacionamiento estará destinado exclusivamente a que en él sea ubicado un vehículo de motor que no requiera una superficie mayor a la del puesto correspondiente. No se podrán instalar en ningún puesto de estacionamiento ninguna señal, aparato de demarcación o construcción de cualquier índole que pueda entorpecer el uso del estacionamiento en general o de los otros puestos de estacionamiento en particular.
d. DE LOS SERVICIOS ESPECIALES DEL EDIFICIO.
De los dispositivos de seguridad.En el Edificio existen dispositivos especiales de seguridad, para el control de entrada de personas, a tal efecto no podrá ser accionada la puerta de entrada sino por quien fuere propietario o persona de servicio, familia, amistad o dependencias, utilizando para ello la llave respectiva. Para el buen funcionamiento de este sistema, cada propietario deberá informar al Administrador de que persona dispone de llave, señalando el número de la Cédula de Identidad respectiva y haciéndose responsable del uso de dicha llave. Deberá darse aviso inmediato al Administrador de toda pérdida, robo o hurto de tales llaves.
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